Een ki voor uw buitenlands vastgoed?

Naar aanleiding van een arrest van het Europees Hof van Justitie, heeft de minister van Financiën enkele weken geleden een wetsontwerp ingediend tot hervorming van de Belgische fiscale behandeling van buitenlands onroerend goed. Concreet wordt er voorgesteld om een kadastraal inkomen toe te kennen aan alle – naar schatting 150.000 – buitenlandse onroerende goederen. Die ingreep moet de discriminatie tussen Belgisch en buitenlands vastgoed wegwerken.

Als u in België een tweede verblijf heeft dat u niet verhuurt of niet voor professionele oeleinden verhuurt, dan wordt u slechts belast op het geïndexeerde ki (art. 7, §1, 2°, a WIB 92) . Het ki is het fictief jaarlijks nettohuurinkomen van het onroerend goed voor het jaar 1975 en wordt jaarlijks geïndexeerd. Als u daarentegen een vakantiewoning in het buitenland heeft, dan moet u de huurwaarde (art. 7, §1, 2°, b WIB 92) of de werkelijk ontvangen huur (art. 7, §1, 2°, d WIB 92) aangeven. U bent in België echter meestal geen belasting verschuldigd op uw buitenlands onroerend goed, vermits België met de meeste courante vakantielanden een dubbelbelastingverdrag gesloten heeft op grond waarvan België de buitenlandse onroerende inkomsten moet rijstellen. Die vrijgestelde inkomsten worden echter wel meegerekend voor het bepalen van de toepasselijke tarieven, omwille van het zgn. progressievoorbehoud. Zo worden uw andere belastbare inkomsten in België mogelijk zwaarder belast.

België werd al meermaals door het Hof van Justitie veroordeeld voor dit verschil in fiscale behandeling tussen Belgisch en buitenlands vastgoed (HvJ, 11.09.2014, C-489/13; HvJ, 12.04.2018, C-110/17) . In zijn laatste arrest (HvJ, 12.11.2020, C-842/19) legde het Hof een boete en dwangsommen op aan de Belgische staat. De Administratie aanvaardde eerder al onder druk van Europa in een circulaire van 29 juni 2016 (Circ. AAFisc nr. 22/2016, Ci.704.681) dat u voor die huurwaarde een beroep kunt doen op de in het buitenland vastgestelde fictieve huurwaarde (zoals de Franse ‘valeur locative brute’, de Nederlandse ‘WOZ-waarde’ en de Spaanse ‘valor catastral’).

Door de ministerraad van 11 december 2020 werd een wetsontwerp goedgekeurd dat momenteel ter advies bij de Raad van State ligt. Dat wetsontwerp houdt in dat aan elk buitenlands onroerend goed een ki toegekend wordt. Het ki voor de buitenlandse onroerende goederen zal forfaitair vastgesteld worden door een correctiefactor toe te passen op de actuele verkoopwaarde om zo tot de waarde anno 1975 te komen. Voor een verkoopwaarde anno 2020 is de correctiefactor 15,036. Het aldus bekomen bedrag wordt vervolgens vermenigvuldigd met 5,3% om de verkoopwaarde terug te brengen tot een fictieve ‘huurwaarde’. Een buitenlandse vakantiewoning met een actuele verkoopwaarde van € 350.000 krijgt zo bijvoorbeeld een ki van € 1.233,71 toegekend.

De eigenaars zullen binnenkort een vragenlijst moeten invullen waarbij zij volgende informatie moeten aanleveren: een beschrijving van het goed, de ligging, de normale verkoopwaarde van gelijkaardige panden in de regio of, indien niet bekend, de aankoopprijs en het aankoopjaar, en de kostprijs en uitvoeringsdatum van de renovatiewerken. De juistheid van de aangeleverde informatie zou gecontroleerd worden, onder meer via de uitwisseling van informatie tussen de Europese lidstaten of tools zoals Google Earth. De fiscus hoopt in maart 2022 alle informatie binnen te hebben, zodat de panden aangegeven kunnen worden in de aangifte van juni dat jaar. Wie vanaf 1 januari 2021 een buitenlands onroerend goed verwerft, moet binnen de vier maanden bovenstaande informatie aanleveren. Wellicht resulteert deze aanpak in een beperkte belastingbesparing. Gelet op de beperkte fiscale weerslag zal het wellicht niet de moeite lonen om op basis van dit arrest eerdere ingediende aangiftes aan te vechten.

Het wetsontwerp heeft geen impact op de fiscale behandeling van buitenlands vastgoed aangehouden door een Belgische vennootschap. Zowel voor haar Belgisch als voor haar buitenlands vastgoed zal de vennootschap de werkelijke huurinkomsten moeten aangeven. De buitenlandse huurinkomsten worden evenwel in België principieel vrijgesteld overeenkomstig het dubbelbelastingverdrag met de staat waar het goed is gelegen. In tegenstelling tot de personenbelasting, werd in de vennootschapsbelasting het principe van de vrijstelling met progressievoorbehoud niet overgenomen, maar geldt er een zuivere vrijstelling. De hierboven beschreven problematiek speelt hier dus niet.

Sinds aanslagjaar 2021 zijn buitenlandse verliezen voortkomend uit het buitenlands vastgoed (bijvoorbeeld ingevolge de in het buitenland genomen afschrijvingen op het onroerend goed) wel niet langer meteen in België aftrekbaar in hoofde van de Belgische vennootschap, tenzij deze verliezen definitief zijn en betrekking hebben op een pand gelegen in de EER. De verliezen zijn bijvoorbeeld definitief bij verkoop van het buitenlands onroerend goed of stopzetting van alle activiteiten in het buitenland en voor zover die verliezen niet in het buitenland afgetrokken werden.

Als u in België een tweede verblijf bezit, dan wordt u belast op het geïndexeerde ki verhoogd met 40%. Voor uw tweede verblijf in het buitenland, moet u de ontvangen huur aangeven of de huurwaarde, als u het pand niet verhuurt. De Administratie aanvaardt nu al dat u voor die huurwaarde een beroep kunt doen op de in het buitenland vastgestelde fictieve huurwaarde zoals de ‘valeur locative brute’ of de ‘valor catastral’. In de loop van 2021 zal u nu een vragenlijst ontvangen die de fiscus moet toelaten om voor uw buitenlands vastgoed een ki vast te stellen. Als u vanaf 1 januari 2021 buitenlands vastgoed verwerft, dan moet u spontaan aangifte doen. Hoewel de nieuwe regeling wellicht tot een beperkte belastingbesparing zal leiden, loont het wellicht toch niet de moeite om eerdere aanslagen op basis van het nieuwste arrest van het Europees Hof van Justitie aan te vechten.